선물(Futures) 기초; 아파트로 선물 거래하는 시대를 꿈꾸며.
오늘 장은 우크라이나 사태로 어질어질한
장세가 지속되고 있다.
다양한 해석이 있어
여기서 논리를 피지는 않겠지만
딱 한 가지만 기억하면 된다.
인류는 늘 반목하고 경쟁하지만
결국 공멸을 택하는 길은 가지 않는다는 것.
물론 결론을 위한 시끄러운 소음들은
시장의 변동성으로 우리를 늘 어지럽게 한다.
투자자에게 이러한 혼란시기에
더욱 중요한 마인드가 인내와 자기규율이다.
자기가 만든 경험적 원칙을 벗어나지
않고 포트를 리밸런싱하며 유지하고
다음 기회를 대비하는 것.
늘 시장은 엉덩이 무거운 사람의 편이다.
장기적으로 인내심이 적은 사람에게서
인내심이 많은 사람에게 자본이 흘러가는
가는 것은 당연한 시장의 이치다.
다만 여기는 한 가지 결핍이 있다.
자신이 변동성장에는 늘 상 그렇듯
수동적 비자발적인 장기투자자가 되느냐
또는 좀 더 성장해서
시장 변동성을 잘 방어하고 손실을 줄이고,
나아가서는 변동성장에 이익까지 내는
안티프래질(Anti-Fragile)한
투자자가 될 것이냐.
결국 인내심과 자기규율적 투자에
한 가지 특기를 덧붙이자면
그건 변동성에 대한 이해와 대응이다.
아래의 간단한 식이 모든 것을 설명해준다.
쉬워보이지만 각 항목마다 수십수백가지의
하부 마인드셋이 있으니 그것은 스스로
경험하고 탐구해 나가야할 문제다.
장기투자 수익률 = 인내심 X 자기규율 X 변동성 방어
자, 힌트는 이 정도면 된 것 같고.
오늘은 처음으로 부동산 이야기
비스무레 한 이야기를 해보려 한다.
재미로 읽어 보면 인사이트에도 도움이 되고
유익할거라 생각한다.
한국처럼 아파트가 부동산의 신격화 된
나라는 없다는 걸 미리 말해둔다.
하지만 몇몇 사람들은 이런 소리를 하면
이해가 안간다고 할 정도로
아파트에 대한 신봉은 한국에서 절대적이다.
괜히 아파트 공화국이라는 별칭이 생긴 것이 아니다.
아파트가 너무 세서 잘 모를수 있지만
주거형태는 생각보다 엄청나게 다양하다.
그리고 아파트는 가장 합리적이고
프라이빗한 주거형태도 아니다.
집합건물에 다양한 사람들이 어우러져 사니
다양한 이해관계 트러블이 생각보다 많다.
층간소음부터 옆집과의 사소한 밀땅 등
아파트는 편리하지만 그만큼 댓가를 치룰
다양한 요소들도 많다는 이야기다.
물론 본인도 아파트에 살지만,
늘 전원주택을 꿈꾼다.
하지만 나이가 들며 전원주택의
로망이 얼마나 허망한 것인지
현실적으로 파악하기 시작하면서
전원주택에 대한 로망은 쏙 들어간다.
(매일마다 잡초를 뽑고 벌레를 보고
겨울에 연료비 걱정을 하고 살아야 한다면..)
특히나 편리한 것을 좋아한다면
아파트만한 것이 없다는 것은 무조건 인정한다.
한국식 아파트 탑티어 문화가 만든 촌극은
이미 부의 경계를 나누고 있다.
처음 누구를 만나 제일 먼저 물어 보는 것은
어디에 사세요?
강남 산다고 하면 '오 부자네' 소리가 절로 나온다.
거기에 아파트 산다고 하면 '와 쌉부자네'
거기에 1군 대형건설사 브랜드 아파트에 산다고 하면
'와 이 사람 진짜 개부자네. 친하게 지내야겠다'로
평가가 마무리 된다.
참 웃픈 현실이다.
수도권을 벗어나 빌라에 사는 사람은
이미 주거 난민이자 가난한 사람으로
낙인 찍히는 세상인 것이다.
본디 자본주의는 이렇게 야만적이고 피는 파랗다.
그러니 너무 비교하며 살지 마라.
그래봤자 자기만 괴롭다.
인간은 본디 무한히 욕망하는 존재임을 안다면
아파트가 아니라 비교가 자신을 가장
비참하게 만드는 것임을 알고 살면 된다.
말이 길어지는데
오늘 하고 싶은 말은 사실 이게 아니다.
오늘은 선물에 대한 이야기를 하고 싶은 것이다.
파생이 뭔지도 모르는 사람들에게
선물이라고 하면 선물(Present)를 생각하는데
여기서 말하는 선물(Futures)은 거래상품을 이야기 한다.
어디 책을 읽으면 뭐 선물을 선도거래 밭떼기 거래 등 겁나게 쉽게 썼다고 하는데 초보자는 그것 봐도 이해 못한다.
일단 선물을 알아야 하니 간단히 설명해주면,
선물은 단어 그대로 미래의 물건이란 의미다.
미래에 어떤 일이 발생할지 모르니
미리 선물을 사두면 미래에 발생할 수 있는
가격위험에 대비할 수 있다는 말이다.
이 말조차도 이해 안가는 개초보들을 위해
동화구현 잠깐 한다.
아는 사람은 알아서 패스.
철수는 옥수수 10키로를 오는 3월에 사고 싶다.
식료품 장사꾼 철수는 3월에 옥수수 10키로가 꼭 필요하다.
영희는 옥수수 도매꾼이다. 옥수수가 꽤 많다.
오늘자 옥수수 10키로는 3만원이다.
철수는 영희한테 3월에 옥수수 10키로 살건데
그때 한 10%만 저렴하게 2만7000원에 달라고 한다.
영희도 옥수수 물량이 많아 알았다고 했다.
그 둘은 계약서에 싸인을 했다.
한 달 후에 10키로 옥수수를 현재 가격보다 10% 싸게 주고 받는 계약을 했다.
드디어 3월이 왔다.
옥수수가 흉작이 되어 옥수수 값이 폭등했다.
3월 옥수수 시세는 10키로당 3만3000원이 됐다.
하지만 철수는 계약대로 영희한테
옥수수를 2만7000원에 샀다.
철수는 현재 시세로 6000원의 이득을 보았다.
영희는 그냥 철수한테 안팔았으면 3000원 이득인데,
2만7000원에 팔아서 결국 6000원 손실이다.
하지만 계약이라서 울며 겨자먹기로 철수에게 줄 수 밖에 없다.
이게 선물이다. 선물은 그냥 미래에 대한 계약이다.
옥수수에 대한 미래 거래를 사고팔면 옥수수 선물
기름 값을 미리 사고 파는 계약은 국제유가선물.
코스피 지수 미래를 사고 팔면 코스피 선물이 되는 것이다.
혹시나 영희가 철수한테 옥수수 할인해서 안팔고
튀면 어쩌냐고? 그래서 실제로는 거래소라는 곳이 존재한다.
거래소에서는 선물 거래의 계약을 이행하고 보증한다.
결국 선물거래는 거래소라는 곳에서 오피셜하게
미래를 맞추는 게임이 되어 수 많은 사람들이 참여하게 된다.
선물에는 기본적으로 레버리지와 양방향성 매매가 들어간다.
100만원으로도 1000만원 거래가 가능하게 된다는 이야기다.
그리고 위로도 벌고 아래로도 벌 수도 있다. 그 반대로 잃을 수도 있다.
선물 하나 설명도 이렇게 길어지는데
파생 제대로 설명하려면 3달 내내 이야기해도
시간이 부족하다.
그래서 오늘 난 정부정책자가
콧방귀 낄만한 제안을 하고자 한다.
당장 한국거래소(KRX)에서
KRX 아파트 지수를 신설하고,
KRX 아파트 선물을 개설해주기 바란다.
정부가 영 집 값을 못잡으니
거래소라도 머리를 굴려보라는 말이다.
서울 및 수도권, 지방 거점 도시
대장 아파트 가격을 샘플링해
KRX아파트200 지수를 못 만들 이유가 없다.
아파트 지수와 선물만 만들면
수 많은 ETF, ETN 등도 나와서 거래가
활성화 될 것이다.
이게 뭔 개소리냐구. 들어 봐라 일리가 있다.
한국처럼 아파트가 잘 규격화 된 나라는 없다.
어느 지역에 25평이냐 33평이냐 평수에 따라
가격이 딱딱 정해지고 거래자들이 인정할만한
통의적인 가격대가 정해져 있다.
그리고 그 가격 밴드폭도 일정하다.
그만큼 변동성이 심하지 않고
일정한 금융상품적인 거래가 가능하다는 이야기다.
아파트 선물이 불가능한 소리 만은 아닌 것이다.
아파트 선물이 생긴다면 어떻게 될까.
집이 없는 사람은 아파트 선물 매수포지션을
사면 된다.
현재 코스피200선물은 레버리지가 7배 정도 된다.
아파트 선물은 한 10배 정도 하면 될거 같다.
그럼 1000만원으로 아파트 선물 한 계약을 사면
1억원을 거래하는 효과가 생긴다.
집이 없어도 아파트 선물을 매수 보유하면
아파트 값이 상승하면 알아서 돈이 벌린다.
집 값 하락이 걱정되는 사람에게도 득이다.
대출을 이빠이 받아서 아파트를 산
영끌족은 집 값 하락이 심해지면
깡통아파트가 되어 한 푼도 못 건지게 된다.
요즘처럼 집 값 하락이 예상될 때
아파트 선물 하락에 배팅하면 집 값이
하락해도 아파트 선물 매도 포지션이
돈을 벌어주니 그 불안에서 벗어날 수 있다.
아니 안 그래도 투기의 시대에
무슨 아파트 선물로 전 국민 투기꾼 만들일
있냐고 거품무는 사람이 있을 줄 안다.
허나 금융이란건 본디 그런 것이다.
그리고 모든 것은 음과 양이 있는 것 아닌가.
칼로 과일을 깍을 수도 있지만
사람을 죽일 수도 있다.
그건 개별 주체의 의지와 마인드의 문제라고 본다.
부동산보다 금융투자로 자산을 불려 온 나로서는
아파트 선물이 꼭 생겼으면 한다.
부동산의 유동성 경직을 해결하고,
집이 있는 사람이나 없는 사람이나
공평해지는 거래를 할 수 있게 만드는 것이
금융의 역할이며 매력이 될 수 있다.
지금 세계 최대의 미국 파생거래소
CME(시카고선물거래소)에서는
콩, 식용유, 생우(살아있는 소), 밀, 금, 천연가스, 옥수수, 환율, 금리 등
이 세상에서 중요한 웬만한 것들이 다 선물로 거래된다.
진정한 미국식 자본주의는 모든 상품을
금융 플랫폼 안에서 거래 가능하게 만들었다.
그런데 왜 아파트 선물은 안되는가.
부동산은 신성하니까? 아니면 투기 조장이어서?
그런데 이거 아는가.
아파트 선물을 안 만드는 이유는
그냥 당신 때문이다.
당신이 집 값에 대한 헷징의 개념이 아닌
투기를 하다가 자살할까봐 정부가 그걸
걱정하는 것이다.
매일 파생시장에서 엄청난 전쟁이
벌어지며 대부분의 가난한 사람과
극소수의 부자가 생기는 것은
못보는 것 같다.
여기서 반전.
부동산, 아파트 공화국 한국에서
부동산으로 부자가 됐다는 사람들은
그냥 존버해서 운이 좋아서 번 사람이
대부분이다.
부동산에 뭐 대단한 테크닉이 있어서
벌었다기 보다는 그냥 하락기에 사서
상승기까지 잘 버텨서 번 게 대부분이다.
지난 번 글에서 이미 이야기 했다.
많이 생각하고 많이 움직이면
오히려 더 잃는다고.
부동산은 말 그대로 워낙 큰 금액
및 비용이 발생하는 거래라서
반 강제적 거래 잠김으로
장기적으로 들고 있으면 돈을 벌었다고
착각하게 만든다.
실제로 벌긴 했어도 장기적인
물가 상승률을 빼면 우량주 상승보다
더 나은 수익률을 보여주지 않는다.
하지만 사람들은 보이는 것만 믿고
보이지 않는 것은 등한시 한다.
그러니 아파트 선물이 나온다고 해도
이걸 활용하는 투자자 개인이
그러한 인내와 자기규율에 입각한
투자철학이 없다면,
그냥 대출 이빠이 땡겨서 아파트를 사서 보유하고
존버하는 것보다 더 최악의 결과를 낳을 수 있다는 말이다.
결론은
아파트 선물은 그냥 내가 거래하고 싶어서 그런겁니다.
그러니 파생 만만하게 보지 말고
이렇게 차근차근 공부해 보라고 글을 써본 겁니다.
오늘도 황당하지만 이 글에서 의미를 발견했다면
성공. 그리고 성투